Преимущественное право аренды земельного участка

Содержание

Определение права аренды земельных участков и обязанности участвующих в его реализации сторон

Преимущественное право аренды земельного участка

Отношения касательно права аренды земельного участка описываются несколькими базовыми юридическими категориями: само право аренды, сторона арендодателя, сторона арендатор земельного участка, их права и обязанности.

Взаимосвязь этих категорий вытекает из их законодательных определений. В общих чертах определения аренды земли идентичны понятиям аренды других видов имущества, но имеются и определенные нюансы.

  • 1 Законодательство
  • 2 Право аренды
  • 3 Арендодатель
  • 4 Арендатор

Законодательство

Глава 34 Гражданского кодекса дает основные определения арендных отношений (ст. 606-607), регламентирует права и обязанности их участников (ст. 609, 611-616, 622-625 и проч.). Немаловажными в регулировании права аренды являются главы 27-29 ГК, описывающие общие основания договорных отношений.

Право аренды

Арендатор земельного участка имеет право и возможность за оплату владеть и пользоваться имуществом на протяжении некоторого времени.

Право владения позволяет арендатору изменять характеристики объекта и определять на свое усмотрение доступ к нему третьих лиц в оговоренных договором рамках.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Право пользования дает возможность извлекать из имущества выгоду, получать прибыль.

В юридической практике встречаются случаи аренды одним лишь правом пользования без владения, но в отношении земельных участков они редки.

Хоть земля и остается имуществом арендодателя, продукты, произведенные на ней арендатором, становятся его собственностью.

Право аренды является свободно отчуждаемым. Это значит, что арендатор может его продавать (как целиком, так и частично), отдавать в залог и совершать с ним прочие экономические операции. В договоре может быть оговорен запрет на такие действия.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Если ограничение не было указано в договоре явно, то считается, что он заключен на неопределенный срок. Но и в этом случае право прекратит свое действие по достижении максимального срока, определенного в законе для аренды государственных и муниципальных земель (49 лет в общем случае).

Право аренды предполагает возможности пролонгации или выкупа при окончании срока договора.

Статья 621 ГК дает арендатору преимущественное право продления аренды в случае добросовестного исполнения договорных обязанностей. Это значит, что арендодатель обязан продлить договор именно с ним.

Если арендодатель отказывает бывшему арендатору в пролонгации, но в течение года заключает договор с другим человеком, то арендатор имеет право подать в суд с требованием переуступки права аренды в свою сторону и компенсации понесенных убытков.

Право обязательно регистрируется в государственном реестре, если договор заключен на срок, превышающий 1 год.

Арендодатель

Данная сторона может быть представлена гражданами, юридическими лицами, муниципальными и государственными органами.

Арендодатель имеет право:

  • Своевременно получать арендную плату;
  • Получать информацию о текущем состоянии арендуемого имущества;
  • Требовать расторжения договора при его неисполнении арендатором. Расторжение договора возможно при ухудшении экологической ситуации на арендованном участке, даже если это не было оговорено сторонами.

Круг его обязательств более широк.

Так, арендодатель обязан:

  • Передать в пользование арендатора имущество, соответствующее оговоренному в договоре состоянию. Также передается вся документация имущества. Если обнаруживается несоответствие, арендатор может потребовать либо безвозмездного исправления состояния, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора;
  • Не допускать просрочек в передаче собственности. Если просрочка была допущена, арендатор вправе потребовать возмещения убытков;
  • Поддерживать имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, если данная обязанность договором не была возложена на арендатора;
  • Предупреждать о правах других граждан и организаций на землю.

Арендатор

Эта сторона может быть представлена гражданами и юридическими лицами. Арендатор имеет право:

  • Пользоваться предоставленным имуществом;
  • Получать прибыль с собственности;
  • Требовать от арендодателя поддержания приемлемого состояния земельного участка;
  • Получать приоритет при продлении аренды;
  • Строить сооружения, если это не запрещено договором;
  • Проводить мелиорационные работы, строить искусственные водоемы, проводить инфраструктуру и коммуникации;
  • Сдавать участок в субаренду и переуступать право аренды (если это не запрещено договором аренды);
  • Получать приоритет при выкупе муниципальных и государственных участков, если на них находятся принадлежащие арендатору сооружения (ст. 36 ЗК).

Законодательство налагает на арендатора обязанности, связанные с добросовестным использованием участка:

  1. Вернуть по истечении срока договора имущество в его первоначальном виде с поправкой на естественный износ;
  2. Своевременно платить арендную плату. При просрочке выплат два раза и более арендодатель может обратиться в суд;
  3. Использовать вверенное имущество только в рамках целей, оговоренных в договоре и установленных в законах;
  4. Сохранять окружающую среду, препятствовать повреждению почв и растительности.

Список прав и обязанностей сторон может быть расширен и изменен в соответствующих пунктах договора. Перечисленные выше законодательные нормы действуют по умолчанию в тех случаях, когда дополнительные условия по объектам этих норм не оговариваются.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам: Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/pravo-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Нюансы и порядок оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами. Образец документа

Преимущественное право аренды земельного участка

Право владения земельным участком может принадлежать не только физическим лицам (тем, кого привычно называют частниками), но и лицам юридическим.

Иногда (например, с точки зрения налогообложения или же во-избежение демонстрации собственного имущества) бывает удобнее и выгоднее содержать такой актив, как участок земли, именно на балансе фирмы, а не в частной собственности своей или же аффилированного лица.

А если средств у компании на приобретение своей земли не достаточно, то ее можно арендовать. При этом весьма распространены ситуации заключения договоров на аренду земельных участков между двумя юридическими лицами. Вы узнаете о таком договоре более подробно.

Особенности найма ЗУ юрлицами

Главной особенностью договоренностей между юридическими лицами об аренде земельных участков является необходимость четкого перечисления всех тех целей, для которых может использоваться данный земельный участок.

Дело в том, что когда землю арендует частное лицо, то она может использоваться либо для возведения объекта ИЖС, либо для возделывания урожаев сельскохозяйственных культур (чаще всего и для того, и для другого). При этом такой аспект, как получение прибыли здесь не существует и сторонами не учитывается.

Но если на аренду земельного участка претендует коммерческая компания, то вопрос о том, для чего будет использоваться данная земля и каким образом она потенциально будет приносить компании прибыль, выходит на первый план. Ведь некоторые виды коммерческой деятельности могут погубить плодородие почв или же привести к изменению социального баланса в данной местности (поселке, деревне и др.).

Следует также понимать, что руководство коммерческих компаний не стремится разъяснять свои цели и программы действий, то есть, попросту делиться секретами своей предпринимательской стратегии. И это вынуждает арендодателя предлагать такой формат арендного договора, где были бы прописаны максимальное количество нюансов и ограничений.

Однако при этом перебор с ограничениями может оттолкнуть потенциального арендатора и сделать условия договора невыгодными.

Крайне важно найти тот тонкий баланс безопасного использования земли и предоставляемых экономических возможностей для арендатора, который бы смог удовлетворить обе стороны, а главное, не повлиял бы на стоимость аренды.

Составление документа о найме земли между юрлицами

Представляется разумным детально рассмотреть структуру стандартного договора аренды земельного участка, который заключается между арендатором и арендодателем – юридическими лицами.

Предмет

Это обязательная часть любого соглашения (в соответствии со ст.607 Гражданского кодекса РФ). Здесь излагаются декларации сторон о готовности передать и принять в аренду земельный участок, а также указываются его подробные реквизиты и описание. А именно:

  • общий метраж;
  • официальный адрес месторасположения, указанный в регистрационном свидетельстве;
  • кадастровый номер;
  • кадастровая категория земли;
  • реквизиты свидетельства о государственной регистрации права собственности на рассматриваемый земельный участок.

Здесь нужно сделать ссылку на прилагаемую копию кадастрового плана участка, а также следует поименовать все объекты (постройки, выходы коммуникаций), которые имеются на передаваемом в аренду земельном участке.

Кроме того, арендатору нужно требовать включения в текст договора декларацию арендодателя относительно того, что данный земельный участок не обременен никакими правами третьих лиц (это позволит в случае предъявления таких претензий отстаивать права на арендуемую землю в суде).

Срок действия

Здесь выделяют 3 типа арендных договоров:

  1. Краткосрочный (на срок, до 1 года – как правило, на 11 месяцев).
  2. Долгосрочный (на срок, более 1 года – как правило, кратно целым годам).
  3. Бессрочный.

В последнем случае предполагается, что на каждый период аренды ЗУ заключается отдельное дополнительное соглашение, в котором прописываются цена аренды, срок действия данного дополнительного соглашения, а также другие дополнительные условия, которые не вписаны в рамочный договор.

Соглашение на срок, более года, регистрируется в Росреестре обязательно, иначе в соответствии с п.2, ст.26 ЗК РФ оно теряет юридическую силу. Таким образом, государственной регистрации подлежат долгосрочные договоры, а также бессрочного типа.

Статья 26 ЗК РФ. Документы о правах на земельные участки

  1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
  2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Весьма объективно свидетельствует о росте предпринимательской активности увеличение доли бессрочных договоров в общем объеме соглашений между юридическими лицами. Предприниматели хотят строить свой бизнес, имея четкую убежденность, что у них буквально не уйдет земля из-под ног.

Максимальный срок аренды земельного участка не может быть больше 49 лет (п.3, ст.9 федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель с/х назначения»).

И если в договоре аренды срок его действия не будет указан вовсе, то в соответствии с п.3 ст.

610 Гражданского кодекса РФ эта ситуация будет означать, что договор аренды заключен именно на максимальный срок (то есть, 49 лет).

Платежи и расчеты

Данная часть договора аренды земли является обязательной и без нее договор не будет считаться действительным (в соответствии с п.12, ст.22 Земельного кодекса РФ).

Другой характерной особенностью сделки по аренде земельного участка, заключаемой между двумя юридическими лицами, является необходимость перевода абсолютно всех расчетов в плоскость безналичных платежей.

Согласно указания Банка России №3073-У от 07.10.2013 г. «Об осуществлении наличных расчетов» ежедневный лимит на расчет наличными деньгами между двумя или более юридическими лицами в 2019 году составляет 100 тыс.

р.

В эту сумму попадают суммарно абсолютно весь объем наличных денежных расчетов хотя бы у одной фирмы. Кроме того, расчет наличными требует оформления вороха сопровождающей документации, и вдобавок придется объяснять банку, зачем снимаются наличные деньги по чеку для оплаты аренды, если можно запросто перевести расчеты в безналичный формат.

Здесь присутствует угроза подозрения нарушения закона №115-ФЗ «О противодействия отмыванию денежных средств и финансированию терроризма». А это может стать поводом для блокировки расчетного счета.

Все расчеты по договору аренды земельного участка, заключенного между двумя юридическими лицами должны производиться исключительно по безналу.

Кроме того, в данном разделе договора следует прописать крайний срок внесения арендного платежа и определить, что является его фактом: перечисление денег со стороны арендатора или же их получение арендодателем.

Права и обязанности сторон

Вот здесь как раз и будет максимальное количество споров между сторонами перед подписанием договора. Разумеется, арендодатель хочет, чтобы на его земельном участке осталось как можно больше неотъемлемых полезных улучшений, да еще и выполненных за счет средств арендатора.

Последний же хочет такие улучшения производить, как минимум, солидарно, а кроме того, у него однозначно присутствует желание выторговать себе побольше свобод и возможностей в плане того, каким образом он может эксплуатировать земельный участок без дополнительных согласований с арендодателем.

Все эти нюансы следует педантично вносить в договор и, обсуждая его перед подписанием, обращать внимание каждой стороны на те или иные ограничения и обязательные требования. Как правило, в стандартном договоре прописываются следующие позиции:

  • способ эксплуатации данного земельного участка (перечисление видов разрешенной деятельности);
  • режим использования водоемов или подземных водоносных горизонтов на участке;
  • декларация преимущественного права продления данного договора;
  • обязанности арендатора и арендодателя по содержанию земельного участка в прописанном в данном договоре виде;
  • декларация о ненарушении природоохранного законодательства, а также прав и свобод собственников соседних участков;
  • частота пересмотра любых позиций в договоре.

Но разумеется, эти позиции не обязательно должны укладываться именно в 6 пунктов.

Ответственность сторон

Как правило, в данном разделе перечисляются штрафные санкции, которые накладываются на арендатора в случае, если он допускает просрочку по арендным платежам или же несвоевременно оставляет земельный участок в случае расторжения договора.

Однако дополнительно здесь могут указываться еще и штрафные санкции за:

  • нецелевую эксплуатацию земельного участка в обход достигнутых договоренностей;
  • нарушение природоохранного законодательства;
  • несогласованное ухудшение качества земли на участке, произошедшее по вине арендатора.

Изменение и расторжение

Стандартный вариант договора на аренду земельного участка, заключенный между юридическими лицами, как правило, в качестве причин содержит отсылку к положениям Гражданского кодекса РФ.

Однако нужно понимать, что для предпринимательской деятельности земельный участок – это весьма фундаментально. Никакое предприятие не может зависнуть в воздухе, а потому для арендатора досрочное расторжение договора аренды земельного участка – это крайне стрессовая ситуация.

Вообще, внесение любых изменений в условия аренды может стать фатальным для бизнеса, поэтому в условиях договора нужно обязательно прописать наибольшую допустимую частоту пересмотра его условий. И конечно же, максимально четко и подробно перечислить те обстоятельства, при которых вообще допустимо говорить о досрочном расторжении договора аренды.

Нюансы оформления

Какие же нюансы существуют в таких договорах? Речь идет о возможности дальнейших изменений прав собственности на арендуемый участок и об аренде лишь какой-то выделенной его части. Рассмотрим их подробнее.

Части ЗУ

В соответствии с п.1, ст.6 Земельного кодекса РФ, брать в аренду можно не весь участок (по кадастровому плану), а лишь его часть. Главное, чему нужно уделить здесь внимание – наличие в договоре пункта, где будет говориться об обязанности арендодателя произвести кадастровую съемку сдаваемой в аренду части участка с привязкой к местности.

В договоре должно присутствовать четкое указание на площадь сдаваемой в аренду части участка.

Решаться на начало эксплуатации предмета аренды или подождать кадастровой съемки – решать каждому арендатору самостоятельно.

Но в случае начала эксплуатации досрочно можно попасть в ситуацию, когда арендодатель будет требовать арендные платежи за пользование всем участком (именно для этого и нужна новая кадастровая съемка с составлением плана участка).

С возможностью выкупа земли

Любой договор аренды объекта недвижимости предполагает преимущественное право выкупа объекта арендатором после окончания срока аренды. Это означает, что в случае, если хозяин объекта решит продать его после истечения арендного срока, то по предлагаемой владельцем цене бывший арендатор имеет преимущественное право покупки (по отношению к любым третьим лицам).

Нюансы составления соглашения переуступки прав

Переуступка прав аренды обычно востребована в тех случаях, когда нужно заменить юридическое лицо (по тем или иным причинам). При этом реальные владельцы актива не остаются неизменными. Это вполне легальная процедура, прописанная в п.2, ст.615 Гражданского кодекса РФ.

Переуступка может быть оформлена в виде дополнительного соглашения к договору аренды. Это позволит сохранить без изменений существенные (и зачастую, выстраданные) пункты договора для обеих сторон.

При осуществлении процедуры регистрации перехода прав аренды законом (а именно, гл.25, ч.3 Налогового кодекса РФ) предусмотрена обязательная оплата заявителями государственной пошлины в размере 2 тыс.р. для физических лиц и 22 тыс.р. для лиц юридических.

В таком дополнительном соглашении указываются правовые основания для передачи прав аренды (что в случае с арендодателем, что для арендатора).

Это может быть ссылка на другой договор, составленный между действующим субъектом договора аренды и тем, кому эти права передаются.

А кроме того, в дополнительном соглашении должна присутствовать фраза, что другая сторона не возражает против смены противоположной стороны по действующему договору аренды земельного участка.

Следует признать, что все пункты и требования, которые освещены в настоящей статье, в полной мере могут присутствовать и в договоре аренды земельного участка, заключаемого между физическими лицами или же между физическим и юридическим лицом.

Однако именно в случае взаимодействия двух юридических лиц требуется особенная четкость и педантичность перечислений. Ведь здесь речь, как правило, идет о ведении бизнеса, а капиталы не терпят неопределенности.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/dogovor-mezhdu-yuridicheskimi-licami

Продажа права аренды земельного участка в 2019 году: пример договора, порядок проведения

Преимущественное право аренды земельного участка

17.05.2018

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие.

При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником.

А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю).

В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy

Преимущественное право покупки земельного участка

Преимущественное право аренды земельного участка

В зависимости от ситуации преимущественное право покупки земельного участка реализуется по-разному. Разберемся в статье, что это такое, кто может рассчитывать на первоочередное предложение и как отстоять это право.

В общем понимании преимущественное право покупки – это возможность приобрести объект недвижимости первым. Перед реализацией продавец обязан уведомить обладателя преимущественного права о предстоящей сделке. Он, в свою очередь, может купить объект или отказаться от покупки. Без направления уведомления продать недвижимость третьему лицу нельзя.

Преимущественное право при аренде земельного участка

Процесс аренды земельного участка регулируется посредством ЗК РФ и ГК РФ. Объектом аренды может быть любая земля, кроме изъятой из оборота. В качестве арендаторов выступают организации и частные лица, в том числе нерезиденты РФ.

В 2015 году в ЗК РФ были внесены корректировки, согласно которым положения о преимущественном праве были исключены из нормативного акта. Однако в ГК РФ эти указания сохранились.

В ст. 621 ГК РФ указано, что арендатор обладает преимущественным правом на переоформление договора аренды на новый срок. Обязательное условие – полноценное выполнение обязанностей, прописанных в соглашении.

Если арендатор желает воспользоваться своим правом, ему следует уведомить об этом арендодателя. Когда арендодатель отказывает в оформлении нового договора, он не может сдать объект другому лицу в течение года. В противном случае предыдущий арендатор вправе отстаивать свои права в судебном порядке.

Выкуп арендованной земли регулируется ст. 624 ГК РФ. Преимущественное право также устанавливается для арендатора.

Выкуп участков малым и средним бизнесом

Если предприниматель арендует земельный участок у государства или муниципалитета, то он также имеет возможность его приобрести по рыночной цене. Однако не все представители малого и среднего бизнеса вправе на это рассчитывать.

Так, не имеют преимущественного права покупки следующие представители предпринимательства:

  • инвестиционные фонды;
  • страховые компании;
  • финансово-кредитные фирмы;
  • ломбарды;
  • представители игорного бизнеса;
  • негосударственные пенсионные фонды;
  • участники рынка ценных бумаг;
  • иностранные организации;
  • компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых;
  • участники соглашений о разделе продукции.

Чтобы стал возможным выкуп земельного участка необходимо соблюсти три условия. Во-первых, договор аренды должен быть действующим на протяжении двух и более лет. Во-вторых, у предпринимателя не должно быть задолженности по арендной плате. В-третьих, арендуемое имущество не включается в список государственного или муниципального имущества, передаваемого в пользование бизнесменам.

Для реализации преимущественного права предпринимателю направляется предложение о заключении сделки и проект договора купли-продажи. Если бизнесмен согласен, он должен выкупить землю в течение 30 дней. В противном случае он утрачивает возможность приобретения участка.

Выкуп земли сельскохозяйственного назначения

Арендованные участки сельскохозяйственного назначения могут быть выкуплены без проведения торгов. Для возможности выкупа необходимо пользоваться наделом в течение минимум трех лет.

Необходимо собрать документы, подтверждающие надлежащее использование сельскохозяйственной земли. Уточнять перечень необходимо в Министерстве сельского хозяйства РФ.

Договором аренды может быть предусмотрена автоматическая передача участка в собственность арендатора по истечению срока действия соглашения. Это предусмотрено в ГК РФ.

Сельскохозяйственные организации и крестьянско-фермерские хозяйства вправе купить сельскохозяйственный надел по сниженной стоимости. Торги проводиться также не будут. Предварительно перечисленные организации могут владеть землей на правах аренды или постоянного бессрочного пользования. В некоторых случаях на усмотрение муниципалитета участки могут передаваться в собственность безвозмездно.

Если планируется продажа сельскохозяйственного участка частным лицом, то преимущественным правом обладает муниципалитет и государство. Продавец обязан уведомить учреждения о намерении совершить сделку купли-продажи. В уведомлении указывается цена, характеристики участка и сроки реализации. Срок не может превышать 90 дней.

В случае отказа государства или муниципалитета продавец вправе продать участок третьему лицу в течение одного года. Реализация возможна только по цене, указанной в уведомлении ранее.

Покупка доли земельного участка

Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества. Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.

Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.

Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.

Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.

Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.

Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.

Выкуп участка с расположенными на нем строениями

Земельные участки, принадлежащие муниципалитету или государству, на которых располагаются постройки, могут быть проданы собственнику этих построек без проведения торгов. Это предусмотрено в ст. 39.3 ЗК РФ.

Если собственников несколько, надел приобретается ими в общую долевую собственность. При этом размеры долей на землю будут равнозначными долям на строение. Иной порядок может быть установлен только по решению суда или соглашению совладельцев.

Для оформления земли потребуется обратиться в уполномоченный орган и написать соответствующее заявление. К нему прилагаются документы на строение.

Если владельцем участка является частное лицо, то тут будут действовать нормы, предусмотренные ст. 250 ГК РФ. При намерении продать землю владелец должен уведомить собственника здания. Только после его отказа от покупки допускается продажа надела третьему лицу.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Преимущественное право покупки земельного участка может быть по-разному реализовано в зависимости от конкретной ситуации. В случае ущемления ваших прав и законных интересов обращайтесь в суд.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-uchastka/

Порядок покупки и продажи права аренды земельного участка

Преимущественное право аренды земельного участка

Арендатор земельного участка по общему правилу может продать (переуступить) комплекс прав арендатора третьему лицу. По завершении этой сделки прежний арендатор полностью потеряет все свои права и обязанности в отношении земельного участка, на его место в первоначальном договоре аренды встанет новый арендатор.

Такие сделки распространены в случаях, когда прежний арендатор, пользующийся государственным или муниципальным участком, по какой-то причине передумал осуществлять строительство или иное использование этой земли.

Не путайте продажу права аренды и субаренду земельного участка. При субаренде образуется два уровня договоров: между собственником и арендатором, и между арендатором и субарендатором. Цепочка правообладателей таким образом дополняется третьим участником.

Договор

Договор купли-продажи права аренды земельного участка чаще именуется договором переуступки права аренды. Перед его заключением выясните следующее:

  1. Нет ли в договоре аренды запрета на переуступку, а также ряда обстоятельств, из-за которых передача прав невозможна:
    1. наличие самовольных построек на земельном участке;
    2. наличие судебных споров или иных обременений земельного участка;
    3. у нынешнего арендатора есть задолженность по арендной плате.
  2. Необходимо ли согласие собственника земли на переуступку. Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, то согласия собственника не требуется, в иных случаях оно обязательно.
  3. Обратитесь в администрацию региона или населенного пункта, в зависимости от того, кому принадлежит земля, чтобы выяснить порядок получения согласия и оформления переуступки.

В случаях, когда для переуступки нужно согласие собственника, потребуется написать заявление о получении согласия на передачу арендатором прав третьему лицу. Такое заявление может рассматриваться до 30 дней, по истечении которых арендатор получает согласие на передачу или отказ в выдаче такого согласия.

Соглашение составляется между нынешним и будущем арендаторами в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не требуется. Укажите:

  1. Наименование сторон, дату и место составления.
  2. Описание земельного участка с указанием его адреса, кадастрового номера, площади, категории земли и вида разрешенного использования.
  3. Реквизиты основного договора аренды, заключенного между нынешним арендатором и собственником.
  4. Срок аренды, который не должен превышать срока, установленного в основной сделке.
  5. Цена переуступки, которую будущий арендатор перечисляет предшественнику.
  6. Арендная плата, которая должна совпадать с суммой, указанной в основном соглашении.
  7. Выкупная цена земельного участка.

К договору переуступки прилагается кадастровый план земельного участка и иные документы на землю, которые имеются у нынешнего арендатора.

Для заключения договора уступки права аренды необходимо нотариальное согласие супруга на такую переуступку, как при купле-продаже недвижимости.

На основании соглашения переуступки новый арендатор заключает с собственником земли дополнительное соглашение к основной сделке.

Пакет документов передается на регистрацию перехода права аренды в Росреестр в том случае, если основной договор аренды был заключен на срок более 1 года и в свою очередь был зарегистрирован.

Отчуждение территории, находящейся в пользовании

Приобретение земли в собственность через аренду является очень распространенной практикой в стране. В частности, муниципальные и региональные земли пользуются большим спросом в силу своей юридической чистоты и верно оформленных документов с правовой точки зрения.

Вам будет интересно прочесть:

Список документов для продажи земли мы разместили в этой статье.

С порядком оформления предварительного договора ознакомьтесь по этой ссылке.

Заключение ДКП доли земельного рассматривали здесь.

Вопросы ипотечных кредитов и господдержки при покупке земли мы освещали в этом материале.

Покупателем может быть как сам арендатор, реализующий преимущественное право покупки, так и третье лицо, приобретающее объект недвижимости на этой земле. Иногда земельный участок продает арендодатель, а право аренды по заключенной сделке при этом сохраняется.

Преимущественное правомочие покупки земли арендатором

Преимущественное право выкупа земли предоставлено как арендаторам на частных землях, так и пользователям по сделкам с муниципальными и региональными участками. Это право установлено ст. 624 Гражданского кодекса РФ. В Земельном кодексе соответствующие положения утратили силу в марте 2015 года.

В соответствии с законом, выкуп арендатором имущества может быть произведен:

  • по истечении договора аренды при условии добросовестного и полного внесения арендных платежей;
  • до истечения такой сделки при условии полного внесения выкупной цены.

При этом в договоре аренды должно быть предусмотрено право выкупа земли арендатором. Кроме этого, статьей 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора заключить соглашение на новый срок.

Процедура выкупа регламентируется местными актами. Для земель сельскохозяйственного назначения необходимо использование участка в течение 3 лет. На участке, арендованном под ИЖС, на момент выкупа должны находиться постройки, оформленные в собственность арендатора. Даже если это незавершенное строительство, рекомендуется оформить на него права, чтобы избежать процедуры торгов.

Чтобы инициировать процедуру выкупа, нужны 4 действия:

  1. Подать заявление о выкупе в земельный комитет администрации населенного пункта или региона и дождаться решения.
  2. Подписать договор купли-продажи.
  3. Оплатить его.
  4. Зарегистрировать свое право в Росреестре.

Продажа дома на арендованной территории

Если на арендованном участке имеется жилой дом, находящийся в собственности продавца, такой дом можно продать, одновременно переуступив право аренды новому владельцу. Для этого заключается договор купли-продажи недвижимости дома с переуступкой прав и обязанностей арендатора земельного участка.

В договоре указывается:

  1. Ф.И.О. сторон, паспортные данные, адреса.
  2. В отношении дома указывают:
    1. описание: адрес, площадь общая и жилая, кадастровый номер, этажность;
    2. ссылка на правоустанавливающий документ, на основании которого дом принадлежит продавцу;
    3. ссылка на дату и номер государственной регистрации права собственности продавца на дом.
  3. В отношении земельного участка:
    1. адрес, площадь, кадастровый номер земельного участка;
    2. категория земель, вид разрешенного использования;
    3. реквизиты договора аренды, но основании которого продавец пользуется землей;
  4. Цена продажи дома и порядок оплаты.
  5. Цена уступки права аренды. Она может быть передана бесплатно.
  6. Арендная плата и выкупная цена земли.
  7. Срок аренды в соответствии с прежним договором аренды земли.
  8. Порядок и срок передачи недвижимости покупателю.
  9. Гарантии продавца и покупателя.

Подробнее о выкупе арендованной земли в собственность:

Порядок уступки права аренды аналогичен описанному выше, то есть в некоторых случаях требуется согласие собственника на перевод прав арендатора. После заключения договора купли-продажи с переуступкой необходимо:

  1. Зарегистрировать право собственности покупателя на дом.
  2. Оформить дополнительное соглашение к договору аренды на нового арендатора и зарегистрировать переход права аренды.

Регистрация осуществляется в Росреестре на основании пакета документов и заявления. Государственная пошлина за регистрацию в каждом случае составляет 2 000 рублей.

Дополнительно для оформления сделки понадобится нотариальное согласие супруга продавца на продажу дома и уступку права аренды на землю.

Советы

  1. Перед уступкой права внимательно прочитайте основной договор аренды. Как правило, в нем имеются ответы на все вопросы.
  2. Практика переуступки права аренды и выкупа земель различается в разных регионах страны.

    Чтобы получить актуальную информацию, обратитесь в администрацию населенного пункта или региона.

  3. Перед выкупом уточните порядок формирования выкупной цены. В настоящее время она напрямую зависит от кадастровой стоимости.

  4. Перед продажей оформите актуальный технический план на дом и землю, чтобы избежать затягивания процедур.

Источник: https://kapremont.expert/zemlya/kuplla-prodazha-z/prava-arendy-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.