Предварительный договор аренды нежилого помещения

Содержание

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения

До заключения основного договора аренды стороны могут оформить предварительное соглашение. Таковое подразумевает принятие определенных обязательств по подписанию основного документа в установленный срок. Оформление предварительного договора аренды обусловлено определенными основаниями и задачами.

Для чего необходим?

Для подписания основного соглашения о предоставлении нежилого помещения за арендную плату существенным условием является его наличие. Здание должно быть построено, сдано в эксплуатацию и зарегистрировано в соответствующем порядке. При отсутствии свидетельства о государственной регистрации, арендная сделка считается недействительной.

Возможность оформить предварительный договор аренды нежилого помещения позволяет заключить соглашение до постройки или оформления соответствующего здания. Документ не предусматривает материальных обязательств.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор подразумевает принятие сторонами обязательств по заключению основного соглашения об аренде. Такой шаг является гарантией для обеих сторон в том, что в указанный период документ будет подписан.

В случае уклонения одной из сторон от подписания, с предварительным договором об аренде обращаются в суд. На основе данного акта истец вправе требовать возмещение убытков, связанных с неисполнением контрагентом своих обязательств.

Как оформить договор?

Если одной из сторон выступает юридическое лицо или аренда подразумевает срок более года, то соответствующее соглашение составляется в письменном виде. По статье 651 ГК РФ, документ подлежит обязательной государственной регистрации.

Статья 429 ГК РФ указывает на обязательность соблюдения предварительным договором аренды той же формы, в которой заключается основное соглашение. То есть, документ составляется по аналогичным условиям – в единственном варианте, с обязательным подписанием.

Заключение предварительного договора аренды нежилого здания также основывается на следующих предписаниях к оформлению:

  • формирование будущей договоренности – для этого должны быть выделены объект и предмет сделки, ее условия;
  • указание срока, в течение которого должно быть заключено основное соглашение.

Если здание или помещение еще не оформлено, для определения объекта и предмета сделки используют те данные, которые уже имеются: адрес постройки, этаж, примерная площадь, иные параметры, позволяющие установить нужную недвижимость.

В предварительную договоренность об аренде включаются все условия основного соглашения, а также предписания о его заключении. При составлении документа следует особое внимание уделить срокам.

Прописывается не только срок действия арендного соглашения как условие основной договоренности, но и период, в течение которого таковая должна быть подписана. Не допускается привязывать такой срок к субъективным действиям одной из сторон – к примеру, государственной регистрации нежилых помещений.

Такие предписания считаются недействительными, поскольку подразумевают возможность одной из сторон влиять на договоренность. Срок указывается в безусловном порядке, датой отсчета служит подписание предварительного соглашения об аренде. Если срок для подписания основной договоренности не указан, он определяется периодом в один год с момента оформления документа.

С задатком

Длительное время возможность заключения предварительного договора аренды помещения с задатком оспаривалась и ставилась под сомнение. Поскольку такой документ не подразумевает материальных обязательств, некоторые суды не допускали возможность внесения задатка.

По итогам рассмотрения данной ситуации, в статью 380 ГК РФ были введены поправки. Они позволили вносить и принимать задаток при подписании предварительного договора об аренде. Такая сумма считается обеспечением выполнения принятого обязательства и рассчитывается в счет будущих платежей.

Скачать образец предварительного договора аренды с задатком

Образец договора

предварительного договора аренды нежилого помещения не определяется законодательством в обязательном порядке.

Для признания договоренности действительной должна присутствовать следующая информация:

  • полные имена, паспортные данные, адреса и контактные сведения;
  • если одной из сторон выступает юридическое лицо, приводится его полное наименование, реквизиты государственной регистрации, адрес и контакты, информация о представителе;
  • определяется предмет предварительного соглашения – арендование, и объект – помещение или здание;
  • приводятся условия, по которым будет подписан основной документ;
  • прописывается дата заключения договоренности, а также срок ее действия;
  • акт подписывается, со стороны юридического лица ставится печать.

При желании стороны могут включить в документ собственные предписания для расторжения договоренности или урегулирования возникших разногласий.

Скачать образец предварительного договора аренды

Нужно ли регистрировать?

Предварительной договор аренды нежилых помещений не подразумевает материальные обязательства. Такое соглашение составляется по форме основной договоренности, но не требует регистрации.

При этом стороны вправе удостоверить документ нотариально. Помощь квалифицированного юриста позволит избежать ошибок при составлении акта. Однако такое удостоверение не является обязательным.

Предварительный договор аренды считается правовым актом при наличии всех необходимых реквизитов и подписей. Он может использоваться в суде без регистрации или удостоверения нотариуса.

Как расторгнуть предварительный договор аренды нежилого помещения?

Порядок расторжения предварительного договора аренды может предусматриваться самим соглашением, если стороны включили в него соответствующие условия. Если таковых нет, документ прекращает свою силу по истечению указанного периода или через год после подписания.

Если в течение данного срока ни одна из сторон не направила контрагенту предложение о заключении основного соглашения, предварительный договор аренды считается расторгнутым по взаимному согласию. Поэтому направление предложения должно быть зафиксировано письменно, как и отказ контрагента от исполнения обязательств.

Условия аннулирования в одностороннем порядке предполагают выплату неустойки. Если инициатор расторжения не согласен с данным аспектом, дело решается в суде. По итогам рассмотрения суд может обязать ответчика подписать основной договор или оплатить убытки истца, связанные с отказом.

Ответчик может при этом апеллировать к достоверности предварительного договора аренды, его условиям или иным аспектам, по которым таковой признается недействительным. В этой ситуации будет актуальна помощь квалифицированного юриста, способного в индивидуальном порядке определить линию защиты.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Особенности предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Такой документ является способом совершения сделки, если основной контракт заключить в данный момент не возможно. Существуют определенные требования к составлению такого договора.

Предварительный договор аренды нежилого помещения 

Данное соглашение позволяет:

  1. Защитить выбранную недвижимость от посягательств других арендаторов,
  2. Быть уверенным, что основная сделка состоится,
  3. Утвердить тонкости будущего сотрудничества,
  4. Защитить чьи либо права,
  5. Покрыть убытки при нарушении условий контракта.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. Москва                                                                                                                 «___»____________ 20__г.

Мы, нижеподписавшиеся:

____________________________________, дата рождения ____________ г.,

паспорт ______________, выдан _____________________________, зарегистрирован(а) по адресу:  ___________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

___________________________________, дата рождения ___________________ г.,

паспорт ___________________, выдан _______________________________, зарегистрирован(а) по адресу:  ______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. «Продавец» обязуется в будущем продать, а «Покупатель» купить одну целую квартиру под номером ___________, состоящую из __________ жилой(ых) комнат, находящуюся в городе Пенза, по _____________, в доме под номером ______________________, и расположенную на _____________этаже ___________ дома, общей площадью ______кв. м.
  2. Указанная квартира принадлежит «Продавцу» на праве

_____________________________________________________________________________________________

  1. Договор купли-продажи квартиры будет заключен на следующих условиях:

3.1. Продажная цена квартиры будет составлять: ______________________________

3.2 «Стороны» договорились, что «Покупатель» оплачивает стоимость квартиры, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, следующим образом:

  • — сумма в размере _____________________________рублей в момент заключения настоящего договора в качестве задатка;
  • — сумма в размере _________________рублей в срок до _______г.

Это важно знать:  Особенности самостоятельной сдачи жилья в аренду

3.3 Договор купли-продажи будет составлен в простой письменной форме и сдан на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если одна из Сторон настаивает на нотариальном удостоверении предварительного или основного договора купли-продажи, то эта Сторона несёт все расходы, связанные с нотариальными действиями.

3.4. «Продавец» обязуется передать вышеуказанную  квартиру свободной от регистрации, проживающих лиц и вещей в срок до ________________ г.

3.5. Все расходы по регистрации основного договора в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним несут «Покупатель» и «Продавец».

  1. «Стороны» обязуются совершить все действия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  2. Основной договор купли-продажи должен быть заключён в срок до _______________ г. включительно.
  3. В соответствии со ст. 380 — 381 ГК РФ«Стороны» предусматривают в качестве договорного способа обеспечения уплату следующей компенсации:

6.1. В случае неисполнения настоящего договора по вине «Продавца», он обязан в течение 5 рабочих дней, со дня истечения срока, указанного в п.5, уплатить «Покупателю» двойную сумму задатка, т.е. _______________________________ рублей.

6.2. В случае неисполнения настоящего договора по вине «Покупателя», полученный задаток в качестве компенсации остаётся у «Продавца».

  1. статей 380 (Понятие задатка. Форма соглашения о задатке), 381 (Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком), 395 (Ответственность за неисполнение денежного обязательства), 429 (Предварительный договор), 131 (Государственная регистрация недвижимости), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 ( права собственности), 218 (Основания приобретения права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 475 (Последствия передачи товара ненадлежащего качества), 491 (Сохранение права собственности за продавцом), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, права и обязанности, смысл, значение, а также последствия настоящего договора Сторонам разъяснены.
  2. «Продавец» гарантирует, что до составления настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не заложена, обязательствами третьих лиц не обременена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, является его собственностью и нет никаких препятствий для заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры.
  3. «Продавец» обязуется передать указанную квартиру «Покупателю» в пригодном для проживания состоянии, укомплектованную исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененную задолженностями по коммунальным платежам.
  4. Настоящий договор составлен и подписан в 2-х экземплярах, которые выданы «Сторонам» на руки.
  5. Договор подписан «Сторонами» после прочтения. Личность «Сторон» установлена. Принадлежность «Продавцу» отчуждаемой квартиры проверена.

Это важно знать:  Особенности договора посуточной аренды квартиры

Подписи сторон:

«Продавец»

______________________________

«Покупатель»

_______________________________

Понятие и значение первого соглашения аренды нежилого помещения

Согласно ГК РФ, в таком документе должны быть четко указаны объекты сторон. Эту процедуру облегчает факт создания объекта до момента подписания первоначального соглашения. Для эффективного ведения бизнеса требует быстрый ввод имущества в оборот.

В соответствии с Постановлением Пленума возникает возможность для клиента эксплуатировать недвижимость.

Такой документ заключается, например, для сокращения срока сдачи в аренду жилья. Это позволит сократить риски осуществления деятельности.

Существуют следующие инструменты для контроля за исполнением обязательств контрагента:

  • Возмещение убытков,
  • Требование заключить основное соглашение через суд.

Предмет контракта и его преимущества

Основным плюсом такого документа является страховка того, что стороны заключат основной контракт в установленный срок.

Следовательно, на новые возможности договор не влияет, не создавая зависимых отношений между субъектами.

Судом предусмотрены обязательные параметры, которые должны быть указаны:

  1. Адрес и площадь помещения,
  2. Точные параметры помещения, графическое изображение.

ВАЖНО! Для нежилых помещений требуется еще более подробная идентификация объекта.

В ГК РФ ст. 429 указан срок заключения основного контракта, который равняется году, если дата не указана в первоначальном.

Если сроки не соблюдены, то он считается недействительным. Все требования по предварительному контракту исчезают с момента просрочки перезаключения контракта.

Срок и ситуации перезаключения утверждены Гражданским кодексом РФ ст. 190.

Срок перезаключения не ставится:

  • В зависимости от действий сторон,
  • С даты завершения строительства,
  • С момента регистрации прав арендодателя.

Т. е. вышеперечисленные ситуации не несут неизбежного характера.

При этом указанные данные моментов не умиляют законность основного контракта. В таком случае срок будет определяться в соответствии с требованием Закона.

Это важно знать:  Особенности ренты с пожизненным содержанием

Задаток и обеспечительный платеж в первоначальном договоре аренды

Зачастую задаток является предметом споров между арбитражными судами и общей юрисдикцией.

Согласно постановлению Президиума от 19.01.10 № 13331/09, предварительный контракт не должен нести за собой обязанность уплаты денежных средств, он только гарантирует заключение основного сотрудничества.

В настоящее время приняты поправки, в соответствии с которыми залог применяется как обязательство заключения основного контракта.

Еще одним способом исполнения предварительного соглашения является включение условий об обеспечительном платеже. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, такой платеж будет использован для обеспечения выполнения утвержденных условий.

Ультиматум и форме договора аренды помещения

Документ заключается в письменной форме и имеет тот порядок, что и основной.

Риски при составлении первоначального договора:

  • Продажа квартиры другому покупателю

Собственник может заключить договор с другим клиентом.

  • Утрата аванса внесенного за недвижимость

В случае рассмотрения дела в суде, залогодатель может вернуть часть затраченных средств, но такой исход событий довольно редкий.

ВАЖНО! При несоблюдении форм сделка считается недействительной.

Законом утверждено, что контракт аренды заключается в единой форме и подлежит подписанию обеими сторонами. При этом регистрация данного документа не требуется. Такая форма договора представляет собой больше организационный характер и становится обязательством по заключению основного.

Обязательные данные в первоначальном соглашении:

  1. Идентификационные параметры объекта,
  2. Предмет договора,
  3. Условия.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/arenda/predvaritelnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Предварительный договор аренды нежилого помещения

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Предварительный договор аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Вероятны случаи, когдастороны согласовали все существенные условия договора аренды, ноокончательно оформить отношения в виде договора аренды по разнымпричинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность болеедетально проработать нюансы предстоящего договора аренды могутстать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике частовстречаются случаи, когда все существенные условия договора арендысогласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,здание торгового центра, в котором помещения будут переданы варенду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будетиметь юридическую силу, а подписанный – считается незаключенным илинедействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны несмогут указать в договоре одно из существенных условий – данные,позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащеепередаче (п.3ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объектаренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данноготребования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателемпо договору аренды может выступать собственник или лица,управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду(п.1ст.608 ГК РФ).

Арендодатель станет собственником или носителеминых вещных прав только после оформления соответствующих прав нанедвижимое имущество, которое возможно только после окончаниястроительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права нанедвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствиезарегистрированных прав на помещение делает договор арендыизначально не соответствующим закону, т.е. договор считаетсянедействительным в соответствии со ст.169ГК РФ.

Таким образом, в случаях,когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договорааренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.

Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы “Объектаренды в строящемся здании” и “Предварительный договор арендыпомещений в непостроенных зданиях”).

По предварительномудоговору стороны согласно п.1ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договораренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнутысторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить вбудущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика,стороны часто используют предварительный договор аренды.

Однаконередко такой документ составляется без учета условий, которыепридают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляяза собой последнее решающее слово, другие – вследствие незнаниянорм гражданского законодательства.

Как уберечь себя отнедобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендныхправоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейсяпрактики ярким примером применения предварительного договора можносчитать договор, заключаемый на стадии строительства здания,помещения которого будут сдаваться в аренду после окончаниястроительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. Вданном случае предварительный договор является инструментомфиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать варенду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоитзабывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав иобязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.Применение предварительного договора на стадии строительства имеетсвои слабые стороны, которые могут привести к признанию егонедействительным. Об этом также стоит помнить. Избежатьнезапланированных последствий помогут рекомендации, изложенныениже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобыпредварительный договор приобрел юридическую силу, он долженотвечать требованиям, содержащимся в ст.429ГК РФ.

Предварительный договордолжен содержать все существенные условия, включая условия,позволяющие установить предмет (п.3ст.429 ГК РФ).

Под предметом договорапонимается обязательство, вытекающее из договора и представляющеесобой действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению помещения в арендуарендатору и действия арендатора по принятию помещения по временноевладение и (или) пользование с уплатой арендодателю определеннойцены.

Юридическая сила договоразависит от согласования всех существенных условий договора присоблюдении требуемой законом формы (п.1ст.432 ГК РФ).

Всостав существенных условий предварительного договора аренды входитполный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договорак существенным условиям относятся условия, которые названы в законеили иных правовых актах в качестве таковых или необходимые длядоговоров данного вида, а также все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнутосоглашение.

Итак, дляпредварительного договора аренды перечень существенных условий, безкоторых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе34 “Аренда” ГК РФ. Здесь см. раздел”Условия договора аренды помещений” (с.38).

Формапредварительного договора аренды

Важный момент, на которыйтакже следует обратить внимание, – это форма договора. Всоответствии с п.2ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,установленной для основного договора, а если форма основногодоговора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правило форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любомслучае согласно требованию п.1ст.609 и ст.651ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единыйдокумент, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2ст.609 и п.2ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственнойрегистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляетне менее одного года.

Предположим, что стороныпланируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,требующий обязательной государственной регистрации, например напять лет.

Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрироватьпредварительный договор аренды? Является ли факт государственнойрегистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договораренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,что он заключается в письменной форме единого документа.

Такойвывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59″Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемФедерального закона “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”” (далее – информационное письмо N 59).

Вчастности, в п.

14информационного письма N 59 сказано, что предварительныйдоговор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основнойдоговор, подлежащий государственной регистрации, государственнойрегистрации не подлежит.

Ктакому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированноеиндивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонентазаключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительнозаключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывалотсутствием государственной регистрации предварительного договорааренды, ссылаясь на ст.

429ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору формуосновного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежалгосударственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25лет.

Суд указал, что в силуп.2ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правилатолько о форме основного договора.

Условие об обязательнойгосударственной регистрации договора аренды здания или сооруженияна срок не менее одного года, установленное п.2ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этогодоговора.

Предварительный договор,по которому стороны договорились заключить договор арендыпомещения, подлежащий государственной регистрации, не являетсятакже и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственнуюрегистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,включая помещения.

Предметом жепредварительного договора аренды является обязательство сторон поповоду заключения в будущем договора аренды (основного договора), ане обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срокпредварительного договора аренды

Следующее важное условие,которое желательно включить в предварительный договор аренды, –срок, в течение которого стороны обязуются заключить основнойдоговор.

Обращаем вниманиена желательность, а не обязательность включения в предварительныйдоговор такого условия.

Именно указанное условие предоставляетвозможность потенциальному арендодателю предпринять меры дляпрекращения предварительного договора.

По общему правилу,содержащемуся в п.4ст.

429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, втечение которого будет заключен основной договор, то основнойдоговор подлежит заключению в течение года с моментазаключения предварительного договора.

Как можно использоватьотсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример.

Послезаключения предварительного договора арендодатель нашел болеевыгодного арендатора, предлагающего повышенный размер аренднойплаты.
Естественно, возможностьполучения большей прибыли является причиной потери интереса к менеевыгодному арендатору.

И если, с одной стороны, имеется заключенныйпредварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себяранее взятые обязательства. Самый простой – взаимное соглашениесторон о расторжении предварительного договора аренды.

Впрочем,указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условияхпрекращения действия предварительного договора аренды пооснованиям, предусмотренным специальной статьей, посвященнойпредварительному договору (ст.429ГК РФ).

По общему правилу,изложенному в п.6ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие,если до окончания срока, в который стороны должны заключитьосновной договор, он не будет заключен либо одна из сторон ненаправит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию.Предварительный договор заключен. Но другим потенциальнымарендатором арендодателю предложены более выгодные условия.

Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением иначинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствиемдля исполнения договора с менее выгодными условиями. Как можетпоступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантовего действий.

Первый вариантвозможен при отсутствии условия о сроке в предварительномдоговоре.

Если срок действияпредварительного договора один год, арендодатель может занятьпассивную роль и ожидать, когда истечет один год с моментазаключения предварительного договора.

Со следующего дня послеистечения одного года предварительный договор считаетсяпрекратившим свое действие в соответствии с п.6ст.429 ГК РФ.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079252

Предварительный договор аренды нежилого помещения – образец

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Собственникам строящихся помещений выгодно пускать их в дело уже на этапе возведения или даже до его начала, ведь на вырученные деньги можно покрыть часть расходов. Один из таких способов получения прибыли с недостроенной недвижимости – это предварительный договор аренды.

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

Суть предварительного договора в том, что за определенную плату, после ввода помещения в эксплуатацию, оно будет сдано в аренду именно этому лицу и никому другому.

Сумма, уплачиваемая за это, весьма существенна, и поэтому собственники идут на такой шаг, несмотря на то, что в будущем им могут подвернуться более выгодные варианты.

Законодательно все дела, касающиеся этого вида соглашений, регулируются 429-ой статьей гражданского кодекса РФ.

Образец

Образец юридически грамотной формы предварительного договора аренды нежилого помещения скачать в формате word.

Особенности и условия договора

Соглашения, связывающие стороны до начала основных взаимоотношений, имеют ряд особенностей и рисков, обусловленных многими факторами, включая то, что стороны договариваются в отношении виртуального предмета, который не может быть измерен или как-то непосредственно оценен.

При заключении подобных контрактов учитывают:

  • Высокий риск обмана. Несмотря на возможные опасности, которые, безусловно, оправданы, бизнесмены довольно часто бронируют себе таким образом аренду, поскольку это позволяет обойти конкурентов еще на ранних стадиях. Например, предположим, что в людном месте строится помещение для магазина, соответственно, выиграет та компания, которая успеет раньше других предложить его владельцу арендную плату. А если возводится несколько помещений, то заняв их все, можно не допустить появления в данном районе магазинов другой сети. Но такая тактика работает, мягко говоря, 50 на 50, так как строительный бизнес, особенно, в нашей стране – один из самых нестабильных. Об этом можно судить по многочисленным недостроенным зданиям, которыми изобилует практически любой российский город. Надо ли говорить, что в случае банкротства и, как следствие, прекращения застройщиком работ, арендатор, заплативший за предварительный договор, останется ни с чем? Скорее всего, нет.
  • Долгие и нудные судебные разбирательства в случае обмана, так как законы в этой области очень слабо проработаны;
  • Фактор времени – в нестабильном государстве сложно с уверенностью сказать, что будет, когда помещение достроят, но деньги вернуть уже не получится.

Требования к форме и содержанию

Форма предварительного контракта вызывает множество споров: с одной стороны, по обычаю любое приложение к основному документу заполняется тем же способом, что и основной бланк. Однако здесь договора аренды как такового еще нет, поэтому, основной договор нужно будет заключать в том же виде, что и предварительный: либо оба ручкой или оба на компьютере.

Бланк заполняется в свободной форме, при этом контракт должен давать реальные гарантии исполнения сторонами их обязанностей, то есть должен быть составлен юридически грамотно.

В контракте должно быть прописано:

  • Предельно конкретные и точные параметры помещения, его физический адрес, этаж, сторона от лестничной клетки, площадь, количество комнат и т.д. Все это потом может потребоваться на суде;
  • Сроки, по истечении которых должен быть заключен основной договор;
  • Штрафные санкции, которые понесут стороны в случае невыполнения обязательств;
  • Денежные суммы не должны фигурировать в предварительном контракте, в соответствии с ГК РФ. Как правило, деньги передаются сторонами “между собой”.

Как минимизировать вероятность обмана

Неисполнение владельцами своих обязанностей является одной из главных проблем предварительной аренды.

Дело в том, что уплачиваемая при заключении соглашения сумма идет в счет арендной платы, или проще говоря, во время самой аренды клиент будет платить меньше.

Естественно, арендодателю выгодно обмануть арендатора и найти на его место другого, который будет платить полную сумму, а лазейки в законах очень хорошо позволяют проводить такие махинации.

Любая сделка по закону должна содержать точное описание своего предмета, а идентифицировать помещение в недостроенном здании при отсутствии технического плана и нумерации крайне сложно.

Часто этим пользуются, чтобы обойти закон, и судебная практика в этом вопросе весьма противоречива. Для того, чтобы максимально обезопасить себя, стороны стараются заранее оговорить и запротоколировать все спорные моменты.

Так, например:

  • Арендатор предоставляет собственнику банковскую гарантию того, что он может платить. От этого выигрывают обе стороны – хозяин будет уверен, что денежный поток не прекратится, а клиент, таким образом, в случае обмана, сможет опровергнуть в суде показания арендодателя о его неплатежеспособности;
  • Во избежание мошенничества, подписание договора сопровождается предоставлением сторонами как можно большего количества информации друг о друге, и в случае, если кто-то будет что-то скрывать, доверия между сторонами не возникнет, а значит, не будет речи и о сделке;
  • Для пущей уверенности за неисполнение обязанностей по договору стороны назначают друг другу штрафные санкции. Это может быть просрочка ввода помещения в эксплуатацию, предоставление его в аренду кому-то другому, а также отсутствие регулярных платежей со стороны клиента.
  • В интересах арендатора максимально полно идентифицировать помещение, являющееся предметом сделки, так как это ключевой момент: в случае обмана, он сможет вернуть свои деньги через суд, но если судья решит, что помещение, о котором идет речь невозможно найти, мошенничество, к сожалению, будет иметь успех.

Определение срока заключения основного договора

По закону (п.4 ст. 429 ГК РФ) предварительное соглашение не может быть бессрочным, и заключается либо на один год, если иное не указано в соглашении, либо на срок, оговоренный сторонами.

Таким образом, с точки зрения права вступление в силу основного договора привязывается не к конкретному событию, например, вводу помещения в эксплуатацию или регистрации права собственности, а к некой дате, которая сама по себе ничего не означает.

При этом считается, что стороны обязаны заключить основное соглашение только до тех пор, пока будет действовать предварительный договор.

На примере это выглядит так: индивидуальный предприниматель А и строительная компания Б договариваются, что не позднее 31-го декабря 2017 года Б передаст А в аренду помещение в строящемся здании.

Однако, если не учесть тот факт, что здание могут не успеть построить к этому сроку, А потратит деньги на ветер.

Поэтому обычно стороны дополнительно уточняют, что в случае просрочки ввода здания в эксплуатацию Б понесет штрафные санкции.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Предварительный договор всегда сопровождается уплатой арендодателю денежной суммы, которая, собственно, и является целью этой процедуры. Плату называют по-разному: задаток, обеспечительный платеж, аванс и так далее, но сути это не меняет: арендатор покупает себе место для будущей аренды.

Однако по закону, в силу ст. 380 п.1 ГК РФ, денежные суммы могут фигурировать только в денежных обязательствах, а предварительное соглашение, согласно ст. 429, не является таковым. Поэтому оплата передается сторонами только “между собой” и либо не фиксируется ни в каких документах, либо происходит по иному механизму, например, по дарственной.

Данный нюанс также является почвой для мошеннических действий и очень часто арендодатель сначала платит, а после заключения основного договора или окончания срока аренды через суд требует вернуть задаток. Закон же в этом случае практически всегда защищает арендатора, так как арендодатель не имеет права взимать плату за предварительные договоры.

Типичный пример такого разбирательства: постановление ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6, в котором собственника помещения обязали вернуть аванс с процентами, под предлогом незаконного обогащения.

Судебная практика

Судебная практика очень богата разбирательствами по предварительным договорам, она содержит самые разные случаи: от банального недопонимания и до целенаправленного мошенничества.

Приведем наиболее типичные случаи, встречающиеся чаще всего:

  1. Индивидуальный предприниматель А перечислил застройщику Б 570 тысяч рублей в виде аванса, которые Б потратил на облицовку помещения. Однако проект закончен не был и срок заключения основного договора был просрочен. По закону А и Б больше не связаны обязательствами, однако А, согласно договору, должен вернуть Б его задаток с процентами. Суд первой инстанции отказал Б в иске, ссылаясь на то, что предварительный договор не может содержать товарно-денежных и иных материальных отношений, а может лишь связать стороны обязательствами. После этого А подал апелляцию в суд второй инстанции, где его ждало то же самое, и лишь с третьей попытки А удалось вернуть свои деньги, доказав, что Б обогатился, не имея на то законных оснований.
  2. Та же самая ситуация, только хозяин помещения Б решил обмануть А, путем составления юридически-неправильного договора. В соглашении не было указано точных параметров помещения, включая площадь и технический план, а присутствовали лишь общие фразы наподобие: “комната на n-ом этаже” и “вторая от окна”. Суд постановил признать договор недействительным, и А остался без денег и с неприятным осадком на душе.
  3. Также часто встречается и следующая схема: заключается грамотный контракт, учитывающий все нюансы, но застройщик после уплаты аванса, неожиданно банкротится, соответственно вернуть деньги арендатор не может. При этом, обычно, здесь еще имеет место заключение нескольких договоров на одно помещение с разными лицами, и соответственно, получение нескольких задатков.

Для чего нужно заключать данный договор

От предварительных контрактов выигрывают обе стороны: наниматель может забронировать себе место и выиграть, таким образом, в перспективе, а наймодатель получает деньги непосредственно на этапе строительства помещения, когда они нужны для его отделки. Кроме того такой договор связывает стороны обязательствами, неисполнение которых будет иметь для них последствия.

Советы юристов

Во избежание недоразумений, неприятных сюрпризов и долгих судебных тяжб, юристы советуют перед заключением договора тщательно изучить судебную практику, чтобы знать все подводные камни такого рода отношений.

Важно понимать, что предварительные договоренности очень плохо регулируются законом, поэтому на 90% они строятся на “честном слове”. Иногда гарантом доверия может выступать собранный компромат, а иногда обстоятельства, которые держат стороны в тисках.

0,00, (оценок: 0) Loading…

Источник: https://houseconnect.ru/realty/arenda/predvaritelnyj-dogovor.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.