Договор купли продажи коммерческой недвижимости

Содержание

Оформление договора купли продажи коммерческой недвижимости

Договор купли продажи коммерческой недвижимости

Как проходят сделки по купле продаже коммерческой недвижимости? Что важно учесть при составлении договора? Кто именно и при каких условиях может приобретать коммерческую недвижимость? Предлагаю индивидуальным предпринимателям, руководителям и всем, кто интересуется данным вопросом, узнать все особенности процедуры.

Особенности проведения сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Договор оформляется в простой письменной форме, но обязательно единым документом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если стороны закрепляют свои намерения в разных бумагах, то такая сделка в результате может быть признана недействительной, что повлечет за собой двустороннюю реституцию. То есть возврат объекта недвижимости и денежных средств.

На сегодняшний день договор уже не требует регистрации, однако переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росеестре.

Важно понимать, что до регистрации права собственности, расторгнуть договор гораздо проще. Поэтому переходить к этому этапу можно только в том случае, если вы уверены в чистоте сделки.

В каких случаях необходимо нотариально заверять договор?

  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает опекун, действующий в интересах опекаемого;
  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает родитель, действующий в интересах несовершеннолетнего;
  • когда предметом договора является доля в праве общей долевой собственности;
  • при наличии соглашения между сторонами об оформления договора в нотариальной форме.

Особенности оформления договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Важнейшим условием оформления договора является правильное описание объекта недвижимости. Необходимо указывать:

  • адрес квартиры, дома или иного помещения;
  • этаж, на котором находится объект;
  • кадастровый номер недвижимой вещи;
  • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Бланк договора

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

г. ______________ «___» ___________ 20__г.

_______________________________________________________________________,(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)именуем __ в дальнейшем «Продавец», в лице _____________________________,(должность, Ф.И.О.

)действующего на основании ______________________________________________,(устава, положения, доверенности)с одной стороны, и _____________________________________________________,(наименование организации, Ф.И.О.

гражданина)именуем __ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________________,(должность, Ф.И.О.)действующего на основании _______________________________, с другой

стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность __этажноездание (сооружение) (далее — «здание»), расположенное по адресу:_______________________________________ на земельном участке площадью____________, принадлежащем Продавцу на праве _________________(собственности, постоянного пользования и др.).

Одновременно с передачей права собственности на здание Покупатель понастоящему договору приобретает право _______ (собственности, постоянногопользования, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятуюзданием и необходимую для его использования, площадью________________________________________________________________________.

Переход права ___________________ на земельный участок оформляется сучетом требований земельного законодательства Российской Федерации.2. На момент заключения настоящего договора указанное в п.1договора здание принадлежит Продавцу на праве собственности, чтоподтверждается:свидетельством о праве собственности, выданным __________________________ (наименование органа). Номер свидетельства ______.

Датавыдачи — «___» ____________ 20__ г. (Вариант 1)договором купли-продажи (мены, дарения) здания, заключенным «___»__________________ 20__ г., удостоверенным нотариусом_________________________________________________________________ (Ф.И.О.нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,номер реестра).

Переход права собственности (или договор дарения)зарегистрирован в ____________________________________________________________________________________________________________ (наименованиеоргана, осуществившего государственную регистрацию, дата регистрации, др.сведения) (Вариант 2)____________________________________________________________ (другиедокументы).

Право ____________________ (собственности, постоянного пользования идр.) Продавца на земельный участок, занятый зданием, указанным в п.1настоящего договора, подтверждается ____________________________________________________________________________________________ (наименования иполные реквизиты правоустанавливающих документов).3.

Сведения о здании:Кадастровый номер _________________________________________________.Местоположение (адресные ориентиры)________________________________________________________________________________________________________.Наименование ______________________________________________________.Назначение ________________________________________________________.

Общая характеристика _____________________________________________________________________________________.Площадь ______________, в том числе __________________________________________________________________________________________.Этажность _________________________________________________________.

Другие параметры __________________________________________________________________________________________ (материалы, изкоторых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий,балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации,электроснабжения, внутренняя отделка — по помещениям и др.).4.

Сведения о земельном участке, право _________________ на которыйпереходит Покупателю по настоящему договору:Кадастровый номер _________________________________________________.Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________________________________________________________________________________.Категория земель __________________________________________________.

Цель использования ________________________________________________.Общая площадь _____________________________________________________.План земельного участка (чертеж границ земельного участка) являетсяприложением к настоящему договору.5. Согласно справке _______________ БТИ стоимость здания составляет_____________ (сумма цифрами и прописью) рублей.

До подписания настоящего договора здание осмотрено Покупателем спривлечением ____________________________________________ (представителейстроительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.).Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания поназначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.6.

Стороны настоящего договора договорились оценить здание в___________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, в томчисле НДС — ____%. Цена здания включает цену земельного участка (права наземельный участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.

Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания ____________________________________ (наличными деньгами, путем безналичныхрасчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса ит.п.

) в срок не позднее ______ со дня подписания настоящего договора, нодо государственной регистрации перехода права собственности в_________________ (наименование органа, осуществляющего государственнуюрегистрацию).

Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаютсявыполненными ___________________________________ (в день зачисленияплатежа на расчетный счет Продавца, внесения денег в кассу и т.п.).В случае просрочки оплаты здания Покупатель несет имущественнуюответственность в виде _________________________________________________.7.

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договораздание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, необещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, вкачестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, инымиправами третьих лиц не обременено.

Под арестом или запрещением указанное здание согласно выписке изтехнического паспорта БТИ _____________________ (наименование БТИ),выданной «___»_____________ 20__ г. за N ____ и справке БТИ______________________________ от «___»_____________ 20__ г. N _____ незначится, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.8.

Право собственности у Покупателя на приобретаемое по настоящемудоговору здание возникает с момента государственной регистрации переходаправа собственности на данное здание в __________________________________(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).9.

С момента приобретения права собственности на здание, являющеесяпредметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения,пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением,принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания иприлегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатойналогов.10. Передача Продавцом здания, указанного в п.1 настоящегодоговора, и его принятие Покупателем осуществляются на основаниипередаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписанияпередаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаютсявыполненными полностью.11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в немпринадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее________________________________________________________________________.12. Расходы по оформлению настоящего договора несет ______________________________________________________________ (Покупатель, Продавец).13. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиесяк нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаютсяв суде _________________________________________________________________.14. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществлятьсясторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписаниясторонами.16. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которыххранится _______________ по адресу ____________, один — у Покупателя,

один — у Продавца.

Подписи сторон:

Продавец ________________________________ (подпись)
Покупатель ______________________________ (подпись)

Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Чтобы избежать рисков и избавить себя от необходимости судиться после сделки, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу заранее. Специалист тщательно проверит информацию об объекте или покупателе, поможет грамотно составить договор и передать документы на регистрацию права.

Позвоните по номеру телефона, указанному на сайте или заполните форму обратной связи, чтобы получить первичную консультацию и узнать как начать сотрудничество. Я помогу сделать сделку купли продажи коммерческой недвижимости действительно прозрачной и безопасной!

Источник: http://xn----7sbabrcedf8bkpe2d6l.xn--p1ai/blog/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Как составить договор купли-продажи нежилого помещения

Договор купли продажи коммерческой недвижимости

Составьте договор в виде одного документа, иначе он будет недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Согласуйте существенные условия договора: предмет (индивидуальные характеристики помещения, в том числе данные о его расположении в здании), цену, а также условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон.

Для договоров с рассрочкой оплаты дополнительно укажите порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Включите сведения, которые подтверждают, что продавец является собственником помещения.

Важно также согласовать условия о состоянии помещения и порядке его передачи покупателю

Условие о предмете является существенным для любого договора, в том числе и для договора купли-продажи нежилого помещения (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Суд может признать договор незаключенным, если посчитает, что предмет вы не согласовали (ст. 554 ГК РФ). Но важно понимать, что сторона, которая подтвердила действие договора (например, приняла исполнение от контрагента), по общему правилу не может ссылаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

См. также: В каких случаях можно признать договор купли-продажи незаключенным и какие последствия это влечет

Чтобы определить предмет договора купли-продажи нежилого помещения (ст. 554 ГК РФ):

  • опишите помещение;
  • определите его расположение.

Как описать помещение

Если помещение является отдельным объектом недвижимости, рекомендуем включить в договор:

  • кадастровый номер и дату его присвоения;
  • кадастровый номер здания, сооружения, в котором расположено помещение;
  • площадь (кв. м);
  • номер, тип этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение;
  • обозначение (номер) помещения на поэтажном плане;
  • адрес;
  • наименование помещения (если такое есть);
  • назначение помещения (нежилое).

Формально для индивидуализации помещения достаточно кадастрового номера (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Но на практике не принято этим ограничиваться, поскольку удобнее пользоваться договором, в котором дополнительно указаны хотя бы адрес и площадь помещения.

Нужные сведения для индивидуализации помещения вы найдете на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). Там же можете заказать выписку из ЕГРН в электронном виде (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1).

Это желательно сделать, даже если у вас есть иные документы на объект (свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт БТИ и др.).

В выписке будут актуальные сведения о помещении, реальном собственнике помещения, об отсутствии или, наоборот, наличии обременений помещения, ограничений прав продавца.

Рекомендуем приложить выписку к договору.

См. также: Как получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, его тоже можно продать. Однако такое помещение сложнее индивидуализировать, поскольку выписки из ЕГРН на него не будет.

Для индивидуализации такого помещения:

  • опишите здание, в котором находится помещение;
  • перечислите индивидуальные характеристики помещения, в том числе опишите его местоположение и укажите площадь. Опишите границы помещения в виде текста или изобразите их графически (схема, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания продавец передает покупателю. Отобразить границы помещения (его местоположение) удобно на копии технического плана здания.

Однако, чтобы избежать рисков с регистрацией перехода права собственности, все-таки рекомендуем продавцу предварительно оформить помещение как самостоятельный объект недвижимости, а затем уже заключить в отношении такого объекта договор.

Как определить расположение помещения

Для этого нужно описать местоположение помещения в пределах этажа (этажей), или в пределах здания (сооружения), или в пределах соответствующей части здания (сооружения) (п. 37 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Для наглядности приложите к договору технический план. На графической части плана будет указано местоположение помещения на этаже (части этажа) или в здании/сооружении (части здания/сооружения), если этажности нет (ч. 4 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).

Цена договора

Условие о цене — существенное для договора купли-продажи любой недвижимости, в том числе помещения. Если цена не согласована, то суд может признать договор незаключенным. При этом сам он цену определять не будет (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Чтобы согласовать цену, укажите сумму, которую покупатель должен заплатить. Укажите, включен ли в нее НДС. По умолчанию цена включает НДС (см. Позицию ВАС РФ).

По общему правилу цена помещения включает в себя стоимость части земельного участка, которая передается вместе с помещением, или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Если продавец — собственник земельного участка, то рекомендуем выделить стоимость земли в цене договора, поскольку продажа земельного участка, в отличие от продажи помещения, не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Чтобы определить рыночную стоимость помещения, вы можете обратиться к оценщику (ч. 1 ст. 3 Закона об оценочной деятельности, п. 4 Федерального стандарта оценки N 2). В этом случае укажите в договоре, что его цена определена на основе отчета оценщика, приведите реквизиты отчета и сведения об оценщике.

Необязательно устанавливать в договоре стоимость, которую определил оценщик, но лучше ориентироваться на нее. Важно не устанавливать цену недвижимости явно ниже рыночной стоимости. Иначе при определенных условиях налоговый орган может начислить недоимку по налогам из-за того, что занижен доход от реализации помещения.

См. также: Как согласовать в договоре условия об оплате

Права на земельный участок и сведения о нем

Если у продавца оформлены права на земельный участок (его часть), укажите это в договоре. Опишите, какие права продавец передает покупателю — право собственности или пользования (ст. 552 ГК РФ). Сделайте ссылки на документы, свидетельствующие о таких правах, например на выписку из ЕГРН, договор аренды.

Если земельный участок находится в аренде, то по умолчанию к покупателю перейдут права и обязанности арендатора.

Однако мы все равно рекомендуем покупателю ознакомиться с договором между собственником помещения и собственником земельного участка.

Это прояснит, на каких условиях продавец использует участок, не запрещает ли договор продавать помещение без согласия собственника земли (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Если участок принадлежит продавцу на праве собственности, то покупателю по общему правилу передается право собственности на земельный участок (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

При этом если земельный участок под помещениями выделить нельзя, покупатель станет долевым собственником земли под зданием. Право на долю в праве на участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента регистрации его права на помещение (п.

15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).

Для описания земельного участка укажите:

  • кадастровый номер;
  • площадь (кв. м);
  • адрес;
  • категорию земель;
  • вид разрешенного использования.

Советуем взять эти данные из выписки из ЕГРН, а саму выписку приложить к договору.

Состояние помещения

Зафиксируйте в договоре состояние помещения, его недостатки, работоспособность инженерно-технических систем, оборудования. В этом вам может помочь отчет оценщика (если стоимость помещения определял оценщик). Обычно в отчете описывается состояние недвижимости (ст. 11 Закона об оценочной деятельности). В таком случае сошлитесь на отчет и приложите его к договору.

Однако, несмотря на это, мы настоятельно рекомендуем осмотреть помещение и проверить работоспособность всех его систем и оборудования.

Вы можете указать в договоре:

  • технические характеристики, состояние конструктивных элементов помещения: стен, потолка, пола, окон, дверей, перегородок;
  • состояние внутренней отделки помещения;
  • требования покупателя к качеству помещения (например, наличие определенного потолочного покрытия, внутренних перегородок в помещении). Если их не указать, помещение могут признать пригодным, несмотря на претензию покупателя о том, что ему передано помещение с соответствующими недостатками.

Если в договоре не будет требований к качеству, покупатель сможет заявить о недостатках помещения, только если:

  • оно не пригодно для стандартного использования (п. 2 ст. 469 ГК РФ);
  • нарушены обязательные требования, предусмотренные законодательством. Так, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать недвижимость, которая соответствует этим требованиям (п. 4 ст. 469 ГК РФ).

Передача помещения

Полезно определить в договоре порядок передачи помещения покупателю. В частности, укажите:

  • срок передачи;
  • документ, который удостоверяет передачу помещения. Обычно это передаточный акт (акт приема-передачи). Именно он будет доказательством того, что продавец исполнил свою обязанность по передаче помещения (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
См. также: Как составить акт приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи
Образец акта приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи
  • имущество и документы, которые продавец должен передать вместе с помещением.

Имущество, которое передается вместе с помещением

Важно указать в договоре принадлежности помещения, которые продавец должен передать покупателю (п. 2 ст. 456 ГК РФ). Это поможет избежать споров о том, должен ли продавец передать покупателю конкретное имущество, а также защитить покупателя, если продавец не передает имущество, указанное в договоре.

Укажите в договоре:

  • сети инженерно-технического обеспечения, например системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, подведенные к помещению. Опишите их состояние;
  • оборудование, например кондиционеры, осветительные приборы, приборы учета, оборудование охранной и пожарной сигнализации. Опишите их состояние, количество;
  • ключи, пропуски от помещения и здания, в котором находится помещение;
  • иное имущество, например мебель (столы, стулья, тумбы и т.д.). Опишите их состояние, количество. Также вы можете указать стоимость такого имущества, если плата за него не входит в цену помещения.

Документы, которые относятся к помещению

По общему правилу продавец должен передать покупателю документы, относящиеся к помещению (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Рекомендуем перечислить их в договоре. Обычно это технический план, экспликация, эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, схема расположения сетей инженерно-технического обеспечения помещения, схема электрических сетей помещения.

Также укажите форму, в которой эти документы передаются (например, копия).

Условие о задатке

Если вы хотите иметь гарантии, что договор будет исполнен, можете предусмотреть условие о задатке.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты по договору. Но если покупатель не произведет дальнейшую оплату, то задаток ему не вернется. Если же продавец нарушит договор (например, не передаст помещение покупателю), то он будет обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Для согласования этого условия нужно четко указать, что уплачиваемая сумма является задатком, иначе суд может воспринять ее как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Согласия на заключение договора и заверения о важных обстоятельствах

Нежилое помещение, как и любая недвижимость, стоит дорого. Купля-продажа помещения может быть крупной сделкой. В этом случае ее нужно согласовать (одобрить) с определенным органом юрлица. Иначе суд может признать сделку недействительной (п. п. 1 — 6 ст. 79 Закона об АО, п. п. 3, 4 ст. 46 Закона об ООО).

Если контрагент утверждает, что сделка для него не крупная, то в ваших интересах зафиксировать в договоре заверение об этом. Если оно окажется недостоверным, то вы сможете взыскать с другой стороны убытки или предусмотренную договором неустойку, а при определенных условиях — отказаться от договора или признать его недействительным (п. п. 1 — 3 ст. 431.2 ГК РФ).

Если продавец физическое лицо, приложите к договору нотариально удостоверенное согласие его супруга на совершение этой сделки. Без такого согласия договор могут признать недействительным по иску супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если сторона не состоит в браке, включите в договор заверение об этом (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

См. также:·     Какие последствия влечет дача недостоверных заверений об обстоятельствах·     Как получить согласие (одобрение) на совершение крупной сделки ООО·     Какая сделка АО является крупной и как получить согласие (одобрение) на ее совершение

Образец договора купли-продажи нежилого помещения

Составьте договор в письменной форме. Это должен быть один документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Экземпляров нужно столько, сколько сторон в договоре, и один для Росреестра — чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Образец подготовлен на примере ситуации, когда нежилое помещение продается одним юридическим лицом другому с условием о 100%-ной предоплате. Договор — крупная сделка для обеих сторон.

Договор N 1/15-19/КПП

купли-продажи нежилого помещения

г. Москва30 апреля 2019 г.

Источник: http://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Договор купли-продажи нежилого помещения – Сфера права

Договор купли продажи коммерческой недвижимости

При осуществлении сделки купли-продажи недвижимости, важно учитывать то, какое имущество вы продаёте или покупаете. Абсолютно понятно, что речь идёт о постройке или помещении, но здесь важным является не только, то движимым или недвижимым имуществом считается объект, а также то, жилым оно является или нет.

Каковы особенности сделки купли-продажи нежилого помещения? В частности они будут касаться не только цены и условий осуществления, но также текста договора купли-продажи и его заверки.

В нашей статье, мы подробно разберём то, как правильно составить договор купли-продажи нежилого  помещения, кто должен быть привлечён к сделке, для её полного узаконивания, и что важно учесть при составлении и оформлении.

Предмет сделки

Говоря о приобретении нежилого помещения, стоит учитывать, что особенности сделки будут зависеть не только от того, жилым или нет, является помещение, но от того, что оно собой представляет, и для каких нужд используется. Так договор о приобретении нежилого помещения составляется в случае приобретения следующих объектов недвижимости:

  • Торговые помещения;
  • Склады;
  • Муниципальные и административные здания;
  • Производственные помещения;
  • Гаражи;
  • Офисы.

Особенности сделки

Важно учитывать, что есть разница, между приобретением офисного помещения в здании и, к примеру, гаража. Суть в том, что при приобретении строения, покупателю придётся выкупить не только постройку, но и землю на которой она расположена. Это потребует не только большего объёма документации, но и более детальной проработки деталей договора.

Предупреждение

Также важным является то, с какой целью данный объект недвижимости будет использоваться. Обозначение в тексте соглашения целевого назначения обязательно при составлении договора, поскольку помещения, предназначенные для коммерческого использования, должны соответствовать нормам безопасности и подлежат проверке надзорными органами.

Все эти детали должны быть не просто обозначены, но и проработаны в тексте договора купли-продажи, что требует привлечения норм законодательства.

Только грамотный и юридически подкованный специалист способен чётко, грамотно и быстро составить такой договор, кроме того данное соглашение должно быть заверено нотариально в обязательном порядке.

Вы сэкономите много времени и усилий, обратившись к специалисту по вопросам недвижимости, который поможет вам не только оформить бумаги, но и проверить, соответствует ли нормам данное помещение, добросовестный ли продавец, и платёжеспособен ли покупатель.

Подводные камни

В чём сперва стоит разобраться и убедиться перед покупкой нежилого помещения? Во-первых, стоит убедиться, что помещение, которое вы планируете  приобрести, соответствует потребностям и целям. Если выяснится, что данное помещение для этих нужд не совсем подходит, то что потребуется, для того что бы его переоборудовать и можно ли это сделать легально.

Информация!

Убедившись в том, что недвижимость отвечает вашим потребностям, стоит поинтересоваться все ли документы, имеющиеся у продавца, соответствуют нормам. В частности это, касается договора приватизации недвижимости и участка земли, если речь идёт о покупке постройки.

Касательно нежилых помещений, приобретаемых в коммерческих целях, то нужно проверить заключения санитарной и пожарной инспекции.

Стоит иметь ввиду, что если речь идёт о покупке производственного помещения, то важно проследить какие требования существуют к электро, газо  и водоснабжению, для организации производственного процесса в данном строении.

Предварительное соглашение

Для продавца важно убедиться в том, что покупатель платёжеспособен и готов к предоставлению денежной суммы по сделке. Чтобы обезопасить себя стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, предусмотрев задаток.

В тексте договора можно предусмотреть оформление необходимых покупателю документов на недвижимость, и прописать задаток.

Задаток в данном случае закрепит за продавцом обязательства по продаже недвижимости конкретному покупателю, а приобретателя обяжет купить конкретную недвижимость.

Предварительный договор купли-продажи крайне важен в сделках с недвижимостью, тем более нежилой, и нацелен на минимизацию рисков. Авансовая выплата со стороны покупателя здесь выступает регулирующим инструментом.

Задаток не должен превышать 30% от полной стоимости недвижимости. В случае нарушения предварительного договора со стороны покупателя, продавец оставляет задаточную сумму себе.

Если же обязательства нарушаются продавцом, то он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере.

Дополнительные документы

При подготовке сделки купли-продажи нежилого помещения, правильным будет предусмотреть  вексельную форму выполнения обязательств, то есть составление актов приёма-передачи документов, финансовых средств и по итогу ключей от объекта. Привлекая такие документы к сделке, покупатель и продавец регулируют формы взаимодействия между собой в рамках оформления купли-продажи.

Как составить документ

Давайте подробно разберём, что должен содержать договор купли-продажи, какова его структура и какую информацию необходимо в нём указывать:

  • Шапка документа должна выглядеть следующим образом:
    1. Заголовок, в данном случае: «Договор купли-продажи нежилого помещения»;
    2. Место (город) и дата заключения;
    3. Далее следует небольшой абзац, в котором указываются ФИО каждого из участников, и указание на роли в рамках данного договора. Если к сделке привлечены третьи лица, осуществляющие операции с документами, то должно быть определено какую сторону представляет лицо и указан документ, на основании которого он действует, то есть доверенность. Копия самой доверенности прикрепляется к договору купли-продажи, как приложение;
  • Далее идёт сам текст договора, который должен содержать такие параграфы:
    1. Предмет договора. Здесь чётко прописывается вся возможная информация о нежилом помещении. Квадратура, адрес, местоположение, если речь идёт о постройке, то необходимо указать всё от и до, вплоть до цвета и материала из которого изготовлены стены сооружения, а также всю информацию об участке земли на котором оно расположено. Ссылаться здесь стоит на технический паспорт объекта и кадастровые документы. Номера, даты и организации, выдававшие эти бумаги, стоит прописать подробно. Здесь же указывается, на основании какого документа происходит передача прав собственности, и какие документы продавец по итогу сделки должен предоставить покупателю;
    2. Цена договора. Прописывается полная стоимость объекта недвижимости с указанием валюты;
    3. Порядок расчётов. Здесь расписывается задаток и его размер, порядок передачи денежных средств, и оставшаяся выплата так же с указанием порядка и срока передачи. Если акты привлечены к данному соглашению, то об их существовании необходимо упоминать;
    4. Передача имущества. Здесь прописывается порядок передачи документов и ключей, сроки и ссылка на акты, подкрепляющие сделку купли-продажи нежилого помещения;
    5. Права и обязанности сторон. В данной части прописываются обязательства продавца перед покупателем и наоборот. Лучше грамотно проработать эту часть соглашения, поскольку именно здесь прописываются действия по осуществлению перерегистрации нежилого помещения;
    6. Ответственность сторон. Расписывается порядок разрешения спорных вопросов и то, как должны действовать участники сделки в случае несоблюдения обязательств одной из сторон соглашения;
    7. Переход права собственности. Здесь прописывается, после каких действий право собственности переходит новому владельцу;
    8. Срок действия договора. С какого момента договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу, количество копий соглашения;
    9. Прилагаемые документы. Здесь подробно расписывается вся документация, которая сопровождает данный договор купли-продажи;
    10. Реквизиты и подписи сторон. Здесь указываются все возможные данные из паспорта и реквизиты банковских счетов участников соглашения. Так же ставится подпись заверителя и печать заверившей организации.

Полезный совет

Как вы успели заметить данное соглашение составить грамотно, без привлечения эксперта довольно сложно, но это сделано специально для того, что бы предусмотреть все тонкости и предотвратить мошеннические действия.

Обратившись к грамотному юристу по вопросам недвижимости, вы сможете составить правильный и выгодный для обеих сторон договор купли-продажи нежилого помещения, который будет полностью легитимным и не сможет быть обжалован.

Образец

Ниже вы можете скачать образец договора:

Скачать

Договор купли-продажи нежилого помещения.doc

Источник: https://juristkonsultant.online/dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshhenija.html

Как составить договор купли-продажи без прямого участия собственника?

Договор купли продажи коммерческой недвижимости

Многие предприниматели сталкиваются с необходимостью подбора офисного помещения, мастерской, склада или другой нежилой недвижимости.

Как и сделки с квартирой или домом, продажу или покупку нежилых помещений, нужно подкреплять соответствующим договором. При этом они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Купленное помещение, согласно договору, обычно используется в торговых, административных, складских или производственных целях.

Как правильно оформить договор купли-продажи нежилого помещения? Какие документы должны его дополнять? Какой налог платят за подобную сделку? Об этом читайте в данной статье. Более того, вы узнаете, чем продажа такой недвижимости отличается от обычной сделки с жильем.

Процедура продажи

Владелец нежилого помещения вправе свободно распоряжаться им по своему усмотрению. В частности, он может его продать, подарить, сдать, обменять или передать по наследству. Что касается процедуры купли-продажи, то оформить ее достаточно сложно. Чтобы грамотно и без каких-либо задержек заключить такой договор, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

  • Подготовить все не обходимые документы;
  • Оформить предварительное соглашение;
  • Составить основной договор;
  • Заключить передаточный акт;
  • Зарегистрировать сделку в Росреестре;
  • Произвести расчет и передать помещение покупателю.

Внимание Обратите внимание, что нежилое помещение, находящееся в совместной собственности продать несколько сложнее. Оформить такую сделку можно только с согласия всех собственников недвижимости. Кроме того, с разрешения всех владельцев офис можно переоформить в долевую собственность, после чего каждый из них будет вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.

При получении денежных средств позаботьтесь о том, чтобы предоставить покупателю соответствующую расписку. Она значительно снизит риски всех участников сделки и избавит нового владельца от материальных претензий со стороны продавца. Стоит отметить, что данный документ в Росреестр не передается, поскольку оформляется в добровольном порядке – по желанию обеих сторон сделки.

Образец составления соглашения

Законодательство не предъявляет особых требований к форме договора, поэтому его можно составить в простой письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения данный документ также не требует. Рекомендуем составить его сразу в трех экземплярах, один из которых передается в регистрационные органы, а два других остаются у покупателя и продавца.

Рассмотрим структуру договора купли-продажи нежилого помещения подробнее. Итак, он должен содержать в себе следующие части:

  • Заголовок. Пропишите полное название документа – «Договор купли-продажи нежилого помещения». Затем укажите место и дату заключения соглашения. Здесь же, в шапке документа, следует вписать ФИО продавца и покупателя;
  • Предмет договора. Этот пункт подразумевает характеристику помещения. Укажите его место положения, общую площадь, количество комнат и этажность. В этой же части прописываются все документы, устанавливающие право собственности квартиры;
  • Цену договора и порядок оплаты. В этой части указывают общую стоимость объекта недвижимости, причем как цифрами, так и прописью. Затем напишите срок, в течение которого продавец обязуется перечислить денежные средства на счет продавца;
  • Переход права собственности. Отметьте тот факт, что передача нежилого помещения осуществляется на основании передаточного акта и укажите дату его вступления в законную силу;
  • Права и обязанности сторон. В этом пункте прописываются условия, согласно которым осуществляется ответственность сторон договора. К примеру, продавец обязан предать помещение без каких-либо изъятий, а покупатель, в свою очередь, должен оплатить его в размере и порядке, установленном в соглашении;
  • Заключение. Здесь укажите количество экземпляров договора и место хранения каждого из них. Сразу после этого перечислите все документы, приложенные к соглашению, и поставьте подпись.

Куда его подавать?

Уже подписанный договор купли-продажи необходимо предоставить в Росреестр для его последующей регистрации. Имейте в виду, что она осуществляется по месту территориального расположения недвижимости. До завершения процедуры регистрации покупатель не имеет права распоряжаться приобретенным имуществом.

К тому же, обращаясь к сотрудникам Росреестра, не забудьте заплатить госпошлину за регистрационные услуги. На сегодняшний день ее размер в отношении физических лиц составляет 2000 рублей. Помимо самого договора в регистрационных органах от вас потребуют:

  • Заявление, подписанное участниками сделки;
  • Паспорт заявителя;
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • Технический и кадастровый паспорта;
  • Выписку из единого государственного реестра;
  • Квитанцию об уплате госпошлины;
  • Нотариально заверенное согласие супруга;
  • Отказ от имущественных претензий от бывшего супруга;
  • Разрешение органов опеки и попечительства;
  • Доверенность на совершение сделки.

Система налогообложения

Доход с продажи нежилого помещения, как и с других сделок по продаже недвижимости, облагается подоходным налогом, установленным законодательством. Однако это правило касается не всех собственников.

Чтобы определить, должны ли вы платить налог, выясните, как долго недвижимость находится в вашей собственности. Если срок владения составляет более 5 лет, вы легко сможете избежать лишних трат.

Во всех остальных случаях налог с продажи составит 13% от общей суммы сделки.

Важно Следует учесть, что в Налоговом Кодексе есть оговорка, которая касается индивидуальных предпринимателей. Так, если ИП продает нежилое помещение, он будет платить по нормам, предусмотренным для юридических лиц, то есть УСН-налог. (3 4,67 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zakon.center/garaj/kuplea-prodazha/poryadok-oformleniya-dogovora-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами

Договор купли продажи коммерческой недвижимости

Физические лица часто совершают сделки купли-продажи участков земли, гаражей, мастерских, офисов, сараев и т.д. В ЕГРН эти объекты значатся в кадастровом учете как «помещения» с назначением «нежилое». Такие объекты могут использоваться в личных целях и для ведения бизнеса.

Чтобы не потерять деньги и исключить другие возможные варианты мошенничества, важно знать, как правильно составить договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами и какие основные пункты он должен содержать.

Правила составления договора

Договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой документ, который может быть составлен в простой письменной форме, если собственник один и его приобретает, также, одно лицо.

Другой вариант заключения сделки может быть через риэлтора, который предоставит типовую форму договора купли-продажи и разъяснит все нюансы.

В силу договор вступает с момента регистрации прав нового владельца.

Типовой договор купли-продажи состоит из трех основных частей:

  • Вступление, где указано название документа, место и время его составления, полные данные сторон (удостоверения личности, адреса прописки и иные необходимые сведения);
  • Основная часть, где описаны все условия соглашения. Характеристики объекта сделки, согласно выписке из ЕГРН — вид недвижимости, адрес, кадастровый номер, общая площадь, состояние объекта, документы на правообладание объектом, задолженности или обременения, если таковые есть и т.д.;
  • Цена договора, где описан порядок оплаты (полная, аванс, рассрочка и т. д.) и в какой валюте. В этом же пункте указывается полная стоимость, а также порядок передачи денег и недвижимости. В этой части договора могут быть определены лица, которые будут нести расходы, связанные с госрегистрацией договора. Указываются меры ответственности по исполнению (не исполнению) настоящего соглашения. Стороны могут вносить и другие дополнительные пункты. Завершается договор указанием реквизитов сторон, даты, проставлением подписи и печати.

Юристы рекомендуют отдельно составлять в качестве приложения к настоящему соглашению акт о передаче имущества.

В нем подробно указать данные сторон, передающих и принимающих нежилое помещение, его состояние на момент передачи. Это будет аргументом в разрешении споров и разногласий.

Также подписание данного акта является подтверждением для продавца, что обязанности по передаче выполнены.

Предмет договора

Основным пунктом и существенным условием является предмет договора. Согласно ст.

554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости, в том числе и нежилых помещений, должна быть указана информация, которая позволяет точно установить, что именно этот объект подлежит продаже по договору.

Без таких данных договор не считается действительным. С помещением должны передаваться техпаспорт на нежилое помещение, план, схема и другие технические документы.

Прописать необходимо следующее:

  • Кадастровый номер нежилого помещения;
  • Площадь (кв.м);
  • Точный адрес;
  • Этаж и долю в праве общей собственности (зависит от объекта);
  • Назначение здания;
  • Что передается вместе с помещением (возможно перечисление находящегося в нем имущества);
  • Указать подтверждающие документа продавца о праве собственности;
  • Цена продаваемого помещения;
  • Гарантийное подтверждение о том, что объект не продан, не заложен, не под арестом, нет других правообладателей и т.д.;
  • Порядок передачи прав на объект и земельный участок, на котором расположено здание;
  • Дата проведения капремонта продаваемого помещения.

Права и обязанности сторон

В договоре купли-продажи объекта необходимо прописать права и обязанности сторон во избежание споров и разногласий.

Продавец обязан:

  • Передать покупателю в права владения недвижимость по настоящему договору;
  • Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации прав на собственность передаваемого помещения.

Покупатель обязан:

  • Выплатить полную стоимость за приобретаемую недвижимость тем способом, который был согласован в договоре (наличный, безналичный, и т.д.), и в указанный срок;
  • Принять по акту передаваемое помещение на согласованных в договоре условиях;
  • Оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией для получения прав на собственность.

Цена договора

Цена продаваемого имущества предполагает определение ее стоимости в денежном эквиваленте, которая соответствует рынку спроса и предложения, с учетом состояния, расположения, целевого назначения и других характеристик. Это та цена, за которую продавец может продать недвижимость.

В большинстве случаев, продавец ориентируется на сравнение цен на похожие продаваемые объекты. Если у продавца нет возможности определить стоимость продаваемого нежилого помещения, то вызывается оценщик или риэлтор.

После установления цены и согласования с покупателем, она прописывается в договоре и не подлежит далее изменению, согласно ГК РФ ст.424. Также оговариваются все расходы, которые ложатся на покупателя, связанные с государственной регистрацией: сумма, срок и способ расчета за приобретаемое помещение.

Порядок расчета с продавцом стороны назначают самостоятельно по согласованию. Единственной может быть оговорка в случае, если сделка происходит за счет кредитных средств. Тогда сроки устанавливает финансовая организация.

Покупатель производит расчеты с продавцом следующим образом:

  • Вносит аванс за приобретаемый объект под расписку продавца;
  • Полностью рассчитывается при подписании договора также под расписку.

Аванс, в случае отказа любой из сторон от сделки, возвращается покупателю. Задаток в случае отказа покупателя от совершения сделки не подлежит возврату.

Передача имущества

Порядок передачи имущества согласовывается отдельно. Чаще всего составляется отдельный акт передачи, что регламентируется ст. 556 ГК РФ.

В нем указываются данные сторон, участвующих в сделке, описание передаваемого предмета на момент заключения соглашения, его детальные характеристики и общее состояние.

Также важно указать, на каком основании передается имущество и сроки. Закрепляется подписями: продавец сдал, покупатель принял.

В договоре прописывается, что продавец должен в определенный срок (указывают какой) с момента подписания соглашения, передать покупателю помещение, согласно прилагаемому передаточному акту.

После этого, регистрируют переход прав на недвижимость в ЕГРН. Регистрация происходит на основании подачи заявления участниками сделки и предоставления полного пакета документов для проведения процедуры.

Ответственность сторон

Стороны в договоре также указывают ответственность за неисполнение каких-либо пунктов соглашения договора:

  • За то, что соглашение выполняется не в срок, без учета каких-либо условий, виновная сторона возмещает убытки в оговоренном размере (%) от цены товара, установленной в договоре. Также возмещение убытков следует в случае, если вносятся несогласованные изменения, или оно расторгается в одностороннем порядке;
  • Все остальные нюансы, споры и разногласия, сопряженные с договором, разрешаются на основании действующего законодательства РФ.

Дополнительные условия

Продавец и покупатель могут согласовать и внести в договор все дополнительные условия, которые посчитают необходимыми. К таким условиям относят:

  • Возможность изменять, дополнять или расторгать договор только с письменного соглашения всех участников сделки;
  • Договор будет расторгнут с учетом возврата недвижимости продавцу, если покупатель не перечислит определенную в договоре сумму на счет продавца и в указанный срок;
  • Договор должен быть оформлен в 3-х экземплярах, по одному для каждого участника сделки и один для государственной регистрации.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.